Odmowa to wynik oceny. Potrzebujesz jej przyczyny.
Dla banku znaczenie ma nie tylko prognozowany zysk. Liczy się wkład własny, poziom przedsprzedaży, doświadczenie inwestora, stan prawny, zabezpieczenia i zdolność projektu do obsługi długu. Na decyzję wpływają również limity ekspozycji i polityka kredytowa. Dobry projekt może więc nie pasować do konkretnego finansującego.
Poproś o wskazanie najważniejszych przyczyn i warunków ewentualnego ponownego rozpatrzenia. Bank nie zawsze przedstawi pełne uzasadnienie, ale nawet częściowa odpowiedź pomoże odróżnić problem do rozwiązania od ograniczenia, na które nie masz wpływu.
Cztery przyczyny. Cztery różne odpowiedzi.
Za mało kapitału własnego? Rozważ dopłatę właściciela, koinwestora albo finansowanie mezzanine. Najpierw jednak sprawdź, czy bank dopuszcza dług podporządkowany i na jakich warunkach. Nie każdy zastrzyk pieniędzy zostanie uznany za wymagany wkład.
Za mała przedsprzedaż? Ustal, czy przeszkodą jest cena, popyt, czy etap przygotowania inwestycji. Finansowanie prac wstępnych może pomóc tylko wtedy, gdy istnieje wiarygodny plan sprzedaży i późniejszego refinansowania.
Brakuje pozwolenia lub stan prawny jest niejasny? Najpierw usuń przeszkodę. Droższy kapitał nie sprawi, że nieruchomość stanie się wolna od wad prawnych ani że urząd wyda decyzję szybciej.
Projekt nie mieści się w polityce banku? Wtedy sens może mieć rozmowa z innym kredytodawcą. Zanim przygotujesz wniosek, zweryfikuj jego apetyt na branżę, skalę projektu i proponowaną strukturę.
Nie naprawiaj odmowy kosmetyką w Excelu
Wysyłanie tego samego pakietu do kolejnych banków nie zwiększa wiarygodności projektu. Jeżeli powód odmowy nadal istnieje, kolejny wniosek prawdopodobnie skończy się tak samo.
Nie poprawiaj założeń finansowych tylko po to, by model spełnił wymagany wskaźnik. Zmiana cen, kosztów lub harmonogramu musi wynikać z danych, które można obronić podczas due diligence.
Finansowanie dostępne szybciej może kosztować więcej, a zbyt krótki termin spłaty potrafi stworzyć kolejny problem. Porównuj całkowity koszt, zabezpieczenia i ryzyko opóźnienia z realnym przepływem gotówki w projekcie.
Z czym przyjść na rozmowę
Pokaż nam dokumentację projektu, aktualny model finansowy, powód odmowy, jeśli bank go podał, oraz termin, w którym kapitał jest potrzebny. Nie musisz przygotowywać nowej prezentacji. Potrzebujemy zobaczyć, co dokładnie zatrzymało finansowanie.
Jeżeli alternatywne finansowanie ma sens, wskażemy możliwe kierunki dalszej analizy. Jeżeli projekt wymaga najpierw uporządkowania, powiemy, które elementy trzeba przygotować i dlaczego.
